越南建设部报告显示，2025年第二季度全国公寓库存激增40%以上，其中高端住宅占比最高，售价远超大部分居民的支付能力。

根据建设部的房地产市场报告，截至第二季度末，全国房地产库存总量超过25,294套，包括11,700块地皮、10,290套独立住宅和3,287套公寓。与第一季度相比，公寓库存增幅最大，超过40%，而独立住宅库存增长约9%，地皮库存基本持平。

在胡志明市（TP HCM），房地产研究机构Savills越南的数据显示，第二季度该市新增约5,400套一手公寓（开发商首次开盘），其中1,600套为全新房源，剩余70%以上为库存积压。2025年上半年，一手公寓总供应量达6,800套，其中库存占比高达75%（约5,100套）。从成交情况看，第二季度成功售出约2,400套公寓，去化率为45%，其中67%来自新供应房源。

胡志明市东部的房地产项目，包括公寓项目

库存持续膨胀，专家指出，高企的售价已超出普通购房者和中小投资者的承受能力。Savills胡志明市研究部总监Giang Huỳnh（黄江）分析，高单价、大面积和偏远位置是库存难消化的主要原因。许多项目既不符合自住需求，也不适合投资客，而市场又严重缺乏中低价位产品，过度集中于高端和豪华住宅。

Knight Frank越南估值与咨询副总监Sơn Hoàng（黄山）指出，90%以上的房地产库存属于中高端产品，均价约9100万越南盾/平方米（约合人民币2.55万元/平方米），而平价住宅（单价低于5500万越南盾/平方米）仅占10%，且多为面积大、总价超30亿越南盾（约合人民币85万元）的户型。

房地产门户网站Batdongsan的调查显示，近80%的买家目前更倾向于新开盘项目，导致此前推出的库存房源吸引力持续下降。

CBRE越南总经理Võ Huỳnh Tuấn Kiệt（武黄俊杰）认为，最令人担忧的是已竣工但滞销的房产，这类库存直接给企业带来财务压力。"若不及时处理，这些积压房源将成为长期债务，削弱现金流并阻碍新项目的开发"，他警告道。

为改善流动性，分析师建议企业调整策略，聚焦中低价位产品，确保法律手续清晰，并选择符合实际需求的地段。