2026年，房价有望回涨？

前段时间，中信建投发布的这份研报引起了全网的轩然大波！参考止跌回稳的国际经验，海外5国房价下行周期在5-10年左右，跌幅在20%-40%左右，如果照着这个趋势算的话，中国房价有望在2026年前后止跌回稳。

这个判断你觉得有道理吗？

老实讲，这个研报有点刻舟求剑的意思。

为什么这么说呢？

按一般规律来说，国际房价下行周期通常为5-10年，无论是在欧洲、美洲还是亚洲，房地产市场的波动都有其内在的规律。

这种规律反映出市场的自我调整机制以及外部经济环境的影响。

那么，我国的房地产市场是否会遵循类似的周期性波动呢？

近年来我国房地产市场经历的快速增长是否可持续？

研报中提到，中国房价或将在类似周期内稳定，未来几年可能会进入一个调整期。

这样的预测是不是有点过于乐观？

市场到底怎么才能好起来？

有一点我们不能忽视，那就是我国房地产市场的特殊性。

市场过度依赖房价上涨带来的红利，所以照搬国际经验来用可能就不太礼貌了。

相较于国际市场，我们的房地产市场存在大幅上涨与库存去化等独特现象，这不仅让老百姓背负的债务越来越多，还增加了金融风险。

过去十年里，房价经历了惊人的上涨，许多城市的房价翻了好几倍。这种上涨不仅推动了经济增长，也给未来埋下了隐患。

一旦库存难以有效消化，房价承压下跌时，居民的债务水平及金融体系的稳定性都会受到很大的冲击。

目前，房地产市场正处于调整阶段。过去的发展速度过快，以至于我们不得不承认，其经济增长潜能已经过度消耗，居民承受的债务负担日益沉重，大部分人甚至背负了长达20-30年的房贷。

根据国家统计局发布的数据，2024年1—10月份，新建商品房销售面积77930万平方米，同比下降15.8%，其中住宅销售面积下降17.7%。

10月末，商品房待售面积73057万平方米，同比增长12.7%。其中，住宅待售面积增长19.6%。

从这些数据来看，待售房产面积正在不断攀升，而销售面积却呈现出下滑趋势，无论是新建商品房还是二手房市场，都面临着库存压力问题。

这种供需失衡不仅影响了房地产市场的健康发展，也对整个经济造成了负面影响。

毫无疑问，房地产市场的好坏，直接关系到国家经济的稳定和发展。可是现在的库存压力和债务问题，是个大麻烦。

说到房地产市场的风险，就不得不提到我们独特的预售制度。这个大家应该都不陌生，但是，它也带来了诸多风险。

当你买期房的时候，你其实就是在赌这个房子到底能不能准时给你交出来。而一旦房屋无法按时交付，那不仅是咱买房的人吃亏，整个社会和金融的风险也会跟着增加。

预售制度在一定程度上缓解了开发商的资金压力，但同时也将风险转移给了购房者和金融系统。

在房地产市场的繁荣时期，前期资金往往流入少数人手里或流出国外，使得银行业和新购房者被迫承担起支撑市场运转的重任。这种“拆东墙补西墙”的现象，也让市场的风险越堆越高。

银行在为房地产市场输血的过程中，也面临着自身的风险。

如果房地产市场迟迟无法自我调整，那这就会像大山一样压在银行系统上面，对整个经济体系的稳定性产生负面影响。

金融工具在房地产市场中所发挥的角色极为关键，但是别忘了，这些工具仅能起到风险分散的作用，并不能从根本上解决市场中的深层次问题。

真正能够化解市场风险的，是经济的持续增长。

然而，目前我国经济增长面临压力，市场出清的时间也在延长。在这样的背景下，如何利用金融工具为经济增长提供支持，同时化解房地产市场的风险，成了我们急需解决的大问题。

房地产市场的下行始于2022年，按照常理来说，再过个两三年也该有所回升了。

但是，特殊的市场环境让风险越积越多，解决问题的难度也越来越大。

图：2024年9-10月各梯队城市新建及二手住宅价格环比涨跌变化

所以说，怎么在这个波动中找到平衡点，化解风险，让市场健康发展起来，这将是未来几年我国房地产市场的头号任务。

要解决房地产行业的问题，需要从多个方面入手。

首先，得先减轻老百姓的债务负担，降低他们的房贷，降息，让他们手头上的钱更多些。

然后，还得稳住就业市场，让股市活跃起来，防止资产价格大幅度下跌，这都是保证经济稳定的重要措施。

除此之外，从资产价格、负债、现金流、就业等各个角度去刺激大家消费，拉动内需，也是恢复经济活力的重要手段。

只有通过综合施策，才能化解房地产市场的风险，推动经济持续健康发展。

而房价要止跌回稳，恐怕得要先看到这些其他方面好起来了。