观点指数 央国企主导拿地，头部企业集中度提升 报告期内前50房企单月新增土地建筑面积356.15万平方米，环比上升36.91%。值得注意的是，期内拿地企业多以头部房企为主，且央国企占主导地位。此外，企业拿地策略呈现多元化与精细化并存，拿地方式创新多样，包括股权收购、协议合作、合作开发项目等形式。
缩量提质，重点城市供应放量 一二三线城市供应住宅用地456宗，供应土地规划建筑面积2727.36万平方米，环比下降10.04%，同比下降18.24%；供应土地起始楼面价4629.49元/平方米，环比下降8.38%。二线城市呈现“量价齐升”态势，而三线城市呈现“量跌价升”的态势。与此同时，多地政府调整了供应节奏，避免土地资源过度供应造成土地市场的无序竞争和资源浪费。
土地成交上升，二三线城市分化加剧 一二三线城市成交住宅用地451宗，成交土地规划建筑面积2847.86万平方米，环比上升52.40%，同比上升14.36%；成交总价1838.06亿元，环比上升102.76%，同比上升37.46%。二三线城市成交分化显著，核心城市土地成交溢价率较高，而非热门城市的土地成交以低价成交居多。此外，一些强确定性的回购类、低密生态类地块受到企业关注。
重点城市供应加推，核心城市地块交易火热 据观点指数不完全统计，2025年6月18日-2025年7月16日期间，6个重点城市一共有90宗地块处于挂牌进行中，起始价167.26亿元，面积262.13万平方米。本次统计期出让面积环比上升99.84%。此外，上述城市的地块成交数量和成交价格环比均大幅上升，且核心地块交易火热，溢价率较高。
城更政策加速落地，多元主体合作分担压力 2025年上半年，全国新开工改造城镇老旧小区1.65万个，全年计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个。观点指数认为，城市更新的政策力度逐步加大，体现了国家对城市更新的重视，且合作改造方式多样，政府引导+社会资本主导的政企合作模式有效分担了改造压力。
央国企主导拿地，头部企业集中度提升
观点指数发布的房地产企业新增土地储备报告显示，报告期内前50房企单月新增土地建筑面积356.15万平方米，环比上升36.91%。
值得注意的是，前50房企1-6月累计新增土地建筑面积2907.7万平方米，同比上升8.23%。
数据来源：观点指数整理
其中，中海地产、保利发展控股、绿城中国新增的全口径土地储备分别为241.45万平方米、227.69万平方米、175.36万平方米，处于领先位置。
从权益拿地金额来看，1-6月土地投资力度最大的企业为保利发展控股、中海地产、绿城中国、滨江集团及华润置地，权益拓储金额分别为452.6、406.5、351.5、313.4、309.1亿元。另外，中国金茂和建发房产紧随其后，权益拿地金额分别为258.4亿元、253.6亿元。
从新增货值来看，1-6月土地新增货值最多的企业为保利发展控股、中海地产、中国金茂、越秀地产及招商蛇口，新增货值分别为814.8、719.2、608.4、550.7和497.9亿元。
6月，保利发展控股在上海、石家庄、青岛、三亚拿下4宗地块，权益拿地建筑面积为28.75万平方米，权益拿地金额为85.4亿元。中海地产在北京、青岛、天津、济南等地竞得5宗地块，权益拿地建面为71.47万平方米，权益拿地金额为115.72亿元。
招商蛇口在郑州、宜昌、深圳竞得3宗地块，权益拿地建面为15.21万平方米，权益拿地金额为12.62亿元。华润置地北京、西安及合肥收购了4幅地块，总楼面面积约26.86万平方米，权益拿地金额为19.8亿元。
观点指数观察到，期内拿地企业多以头部企业为主，且央国企占主导地位。
与此同时，企业拿地策略呈现多元化与精细化并存，拿地方式创新多样，包括股权收购、协议合作、合作开发项目等形式。
期内保利置业以8.5亿元人民币竞得上海苏河湾北部房地产开发有限公司51%的股权，以股取地，间接拿下上海静安区2宗地块，避免了公开竞拍带来的高溢价压力。
建发房产通过协议收购上海虹口北外滩和杨浦新江湾 4 宗地块，总金额 123.5 亿元，布局城市更新项目。招商蛇口新增土地中，深圳南山区项目持股 51%，宜昌西陵区项目持股 26%，通过合作降低资金压力，释放现金流。
此外，期内土地市场的重点拿地动作还包括绿城竞得武汉市政府出让的P（2025）049号地块，成交价66450万元，楼面价27919.8元/㎡，溢价率54.4%。万科以8.94亿包揽石家庄3宗地块，总土地面积合计约8.43万平方米；建发房产竞得武汉市政府出让的P（2025）047号地块，成交价122020万元，楼面价16055.8元/㎡，溢价率22%。
缩量提质，重点城市供应放量
据观点指数监测，报告期内一二三线城市供应住宅用地456宗，供应土地规划建筑面积2727.36万平方米，环比下降10.04%，同比下降18.24%；供应土地起始楼面价4629.49元/平方米，环比下降8.38%。
数据来源：Wind、观点指数整理
报告期内，二线城市供应住宅用地168宗，环比上升6.33%，同比上升15.86%；供应土地规划建筑面积1086.71万平方米，环比下降12.59%，同比上升5.23%；供应土地起始楼面价6936.46元/平方米，环比上升7.69%，同比上升12.08%。
三线城市供应住宅用地282宗，环比下降11.60%，同比下降38.96%；供应土地规划建筑面积1607.73万平方米，环比下降6.68%，同比下降28.65%；供应起始楼面价2676.45元/平方米，环比上升3.46%，同比上升8.93%。
观点指数认为，6月宅地环比供应下降，主要是由于5月份释放了较多的住宅用地。考虑到市场的实际消化能力，政府调整了供应节奏，减少土地投放量，以维持市场供需平衡，避免土地资源过度供应造成土地市场的无序竞争和资源浪费。
值得注意的是，二三线城市的供应楼面价环比均上升，且二线城市供应放量增长，呈现“量价齐升”的态势，而三线城市供应缩量下跌，呈现“量跌价升”，可能是二线城市的宅地供应多位于成熟商圈附近，对开发商的吸引力大，竞争激烈推高价格；而三线城市供应位于非核心区域，企业对其价值评估和考虑较多。
从城市来看，期内武汉市宣布出让6宗土地，起拍总价达25.65亿元，6宗地块共收金约29.06亿元，其中最高溢价率达54.4%。
南通市挂牌出让9宗住宅用地，总出让面积约513.5亩，总起价43.4亿元，地块分布于五龙汇、市北新城、观音山新城及开发区四大板块，其中，起拍楼面价最高的达6502元/㎡。
此外，张家港市期内公告决定以挂牌方式出让2宗地块，总出让面积121亩，总起价为7亿元，两宗地块的起始楼面价均超7000元/㎡，且含300-3000㎡商业配套，容积率为1.3。
期内住宅用地主要集中在主城区、经济技术开发区和高新技术产业开发区等区域，如6月20日郑州高新区推出20宗优质地块共1154亩，其中12宗地块集中分布于双湖科技城核心板块，沿金盏街轴线两侧布局，包括3宗住宅用地，总规模约221亩。另外，高新主城区也有6宗住宅地块。
总体来看，6月单月土地供应规划建筑面积为13169.33万平方米，环比下降4.49%，同比下降7.02%，整体供应规模下降。
期内，政策聚焦总量调控与存量盘活，各地政府通过利用专项债券等措施来调节土地市场、优化资源配置。如，2025年广东省政府专项债券（九期）计划发行总额193.1459亿元，期限为7年，募资拟用于珠海市、汕头市、佛山市、韶关市、河源市、梅州市、汕尾市、中山市、江门市、阳江市、湛江市、茂名市、肇庆市、清远市、潮州市、揭阳市和云浮市的土地储备、回收闲置存量土地项目。第九期债券募投项目合计69个，项目总投资合计263.81亿元。
湖南省发行第三批专项债券，其中土地储备专项债券98.56亿元。至此，湖南已发行三批土地储备专项债券，共238.54亿元，占建设类项目资金的44.56%。资金主要用于房地产、基础设施配套及工矿仓储用地的收储等方面。
长沙市自然资源和规划局印发的2025年度国有建设用地供应计划公告明确，在严控供应总量基础上，强调优化空间布局和供应结构，同时严守法规政策红线，严禁平台公司“托底拿地”，虚增地方政府财政收入。
与此同时，自然资源部在6月25日发布第二批共18个低效用地再开发试点典型案例，从规划统筹、收储支撑、政策激励、基础保障4个方面给予14条支持政策。鼓励试点城市探索创新政策举措，完善激励约束机制，大力盘活存量土地和低效用地。截至2025年6月底，试点城市累计认定低效用地19.38万宗、320.18万亩，实施再开发5.05万宗、170.47万亩，取得了积极成效。通过盘活存量土地和低效用地，有力增强经济发展动能，有效促进高质量发展。
土地成交上升，二三线城市分化加剧
报告期内，一二三线城市成交住宅用地451宗，成交土地规划建筑面积2847.86万平方米，环比上升52.40%，同比上升14.36%；成交总价1838.06亿元，环比上升102.76%，同比上升37.46%；成交楼面均价6454.17元/平方米，环比上升34%，同比上升21.32%；平均溢价率6.38%。
数据来源：Wind、观点指数整理
二线城市住宅用地成交的土地规划建筑面积为1254.72万平方米，环比上升102.75%，同比上升30.02%；成交总价为980.02亿元，环比上升145.11%，同比上升61.83%；成交楼面价7810.67元/平方米，环比上升20.89%，同比上升24.47%。
三线城市成交的住宅用地规划建筑面积为1445.5万平方米，环比上升19.68%，同比下降0.38%；成交总价为399.48亿元，环比上升13.43%，同比下降9.31%；成交楼面价2763.64元/平方米，环比下降5.22%，同比下降8.96%。
城市方面，长沙市成功出让两宗地块，一宗为住宅用地，另一宗为商业用地。总土地面积为3.5万平方米，总建筑面积为8.2万平方米，总成交价达2.98亿元。此次地块出让分别位于福元路以及隆平高科，其中，开福城投以底价获得福元路住宅地块，楼面价为3766元/㎡；而新致软件则以19%的溢价率竞得隆平高科商业地块，楼面价为2853元/㎡。
南京市玄武区成功出让2宗低密宅地，其中，红山新城G23地块由盐城兴邦置业有限公司底价竞得，成交总价1.88亿元，楼面价12058元/㎡；紫金山南麓G32地块由绿城房地产集团有限公司竞得，成交总价10.22亿元，楼面价19150元/㎡，溢价0.39%。
6月30日福州第三轮土拍活动成交15幅地块，均由本地房企分食。其中，晋安区9幅、台江区4幅、鼓楼区1幅、仓山区1幅。本场土拍总出让面积达30.25万平方米，最终总成交面积达22.93万平方米，总成交金额达85亿元。
同一日举行拍卖的还有合肥市，合肥土地市场成功出让14宗地块，总面积约637.6565亩，总成交额高达58.52亿元。其中，合肥城投以7.34亿元竞得包河区BH202507号地块，成交单价1826万元/亩，楼面价15216.6元/㎡，溢价率15.57%；滨投+中海+合肥城投联合体以底价竞得包河仰光片区BH202515号至18号地块，4宗地块总价达约16.41亿元。
据观点指数观察，二三线城市土地成交情况分化显著，核心城市土地成交溢价率较高，而非热门城市的土地成交以低价成交居多，拿地企业多以地方国企为主。此外，一些强确定性的回购类、低密生态类地块受到企业关注。
2025年上半年土地购置费总量在增长，但增长速度放缓，5月土地购置费累计值为14211.83亿元，环比上升34.52%，同比下降7.1%。
数据来源：Wind、观点指数整理
观点指数认为，2025年上半年土地购置费累计增长基本处于负值区间，且在年初出现较大幅度的波动，整体来看，上半年土地市场热度较低，土地成交规模的增长跟不上前期的水平，企业拿地谨慎，市场对土地的需求动力不足。
重点城市供应加推，核心城市地块交易火热
据观点指数不完全统计，2025年6月18日-2025年7月16日期间，6个重点城市一共有90宗地块处于挂牌进行中，起始价167.26亿元，面积262.13万平方米。本次统计期出让面积环比上期上升99.84%。
从区域分布来看，期内，北京挂牌出让的8宗土地均位于非中心城区，其中有6宗位于昌平区，2宗位于大兴区，均坐落于亦庄新城街区，合计规划建筑面积为58.87万平方米，起拍价为6.63亿元。
据北京规划和自然资源委员会昌平分局公告称，北京7月21日迎来4宗地块挂牌出让，均位于昌平区，拟出让的总土地面积为4.16万平方米，起始价合计约为1.42亿元。
期内广州拟出让的25宗地块中，22宗为工业用地，2宗为商服用地，涉宅用地仅1宗，为白云区龙归六片山西侧AB2201123地块，建设用地面积45738㎡，规划建筑面积77755㎡，总起始价11.374亿元，起始楼面价14628元/㎡，限时竞价开始时间为7月28日。
此外，期内杭州市挂牌出让的地块数目最多，其中涉宅用地4宗，分别位于临平区、西湖区、拱墅区和余杭区等核心地区，总出让面积为18.54万平方米，规划建筑面积约为37.68万平方米，起拍总价为46.4亿元。
杭州市7月下旬将迎来8宗涉宅地出让，分别位于临平区和余杭区，总建设用地面积33.0万㎡，总规划建筑面积69.1万㎡，总起始价约91.88亿元。
成都主城区已公告的7月挂牌出让地块共有3宗，金牛区、温江区、成华区各1宗，总建设用地面积8.97万㎡，总规划建筑面积20.99万㎡，总起始价26.44亿元。其中金牛区金府路555号(E地块)起拍楼面价16300元/㎡，旁边的D地块6月30日成交，由中能建以楼面价20200元/㎡斩获地块，折合总价17.48亿元，溢价率23.93%。
上海将在7月24日迎来2025年六批次土拍，本批次土拍共8宗地块，分别是浦东唐镇地块、徐汇衡复地块、静安东斯文里地块、虹口北外滩地块、闵行莘庄地块、奉贤新城地块、普陀真如多用途组合用地、青浦新城多用途组合用地，总建设用地面积约23.3万㎡，总规划建筑面积约52.3万m²，起始总价约236.7亿元，平均起始楼面价为45250元/㎡。
深圳6月30日挂牌出让3宗住宅用地，其中龙华区2宗、前海合作区1宗，总建设用地面积5.2万㎡，总规划建筑面积15.5万㎡，总起始价47.48亿元。其中起拍楼面价最高的是前海合作区南山街道枢纽一街北侧T201-0232号宗地，土地面积8287.15㎡，规划建筑面积25600㎡，起始价11.58亿元，起始楼面价45234元/㎡。
观察6个重点城市的住宅用地供应，存在不同程度的缩量。虽然供应地块数量和供应面积环比上升，但是起始价环比下降，企业对于拿地溢价的承受力下降。通过各个城市供应来看，杭州和成都供应地块较为分散，地块分布区域涵盖范围较广，而广州、深圳出现组团地块供应，且集中在特定几个地区，数量少、面积大，起始价也高。而上海的供应则是这几个城市中最少的。
成交方面，据观点指数不完全统计，2025年6月18日-2025年7月16日期间，6个重点城市一共有115宗涉宅地成交，成交价611.76亿元，成交的土地面积287.29万平方米，环比上期均呈现大幅增长。
其中，北京市2宗地块均为住宅用地，分别位于延庆区和丰台区，总土地面积为4.82万平方米，规划建筑面积为8.79万平方米，成交价为26.4亿元，溢价率为0。
成都市21宗成交地块中，13宗为住宅用地，金牛区2宗，锦江区1宗，龙泉驿区2宗，郫都区2宗，双流区3宗，武侯区2宗，新都区1宗，土地面积为43.12万平方米，规划建筑面积为95.07万平方米，成交价为130.51亿元。其中，锦江区一心桥片区1号地块以23.26亿元，溢价率75.74%，由成都同悦地产有限公司竞得，而金牛区的2宗住宅地块由中能建城市投资发展有限公司以成交价为31.5亿元，溢价率23.93%竞得。
6月30日，广州成功成交5宗地块，均为底价成交，总价为30.62亿元。其中宅地部分，白云区槎头车辆段(一期)地块由广州地铁集团有限公司以21.83亿元竞得，宗地面积为9.86万平方米。荔湾区小梅大街7号AL011408地块，宗地面积0.4万平方米，该地块由广州集迅房地产开发有限公司以3.13亿元竞得。
期内，杭州成功出让9宗住宅用地，分别位于桐庐县、临平区、滨江区、拱墅区、萧山区、余杭区和临平区，成交土地面积25.29万平方米，成交价155.29亿元，其中位于拱墅区和萧山区的2宗地块，溢价率均超50%，成交价为22.61亿元。
上海成交的22宗地块中，8宗为宅地，宝山区5宗，闵行区1宗，浦东新区1宗，杨浦区1宗，成交价161.88亿元。
上述城市的地块成交数量和成交价格环比均大幅上升，且核心地块交易火热，溢价率较高。
城更政策加速落地，多元主体合作分担压力
国家发展改革委下达 800 亿元中央预算内投资支持城市更新，重点倾斜老旧小区改造、危旧房治理等领域。泉州市获3.07亿元资金支持白沙安置小区等6个项目，郑州新增13个城市更新项目入库，总投资超77亿元。
住房城乡建设部表示，目前已有河北、上海、浙江、湖北等多个省份的城镇老旧小区开工率超过50%。在北京，目前新开工改造老旧小区已达442个，惠及居民约12万户。辽宁今年计划改造老旧小区500个，截至5月底已全部开工。安徽今年计划改造老旧小区1129个，目前开工率已达72.81%。而在重庆，今年计划新开工改造老旧小区1227个，目前已开工改造937个，开工率超75%。
与此同时，超长期特别国债支持住宅老旧电梯更新改造工作也在积极推进当中。住房城乡建设部表示，截至6月，超长期特别国债资金已支持各地累计更新住宅老旧电梯4.1万台，惠及居民170万人。2025年超长期特别国债已安排180亿元资金，支持各地更新老旧电梯12万台。
此外，各地也纷纷响应号召。如浙江省自7月1日起施行全国首部城镇社区更新地方性法规《浙江省城镇社区更新条例》，明确社区更新需统筹规划、优化公共空间，并支持利用社区用房开展普惠性经营服务。
观点指数认为，城市更新的政策力度逐步加大，体现了国家对城市更新的重视。无论是可持续发展模式探索，还是片区开发的协调和治理，都需要在城市更新实践中不断调整、完善路径。
项目方面，近日广州番禺区容屿·ISLEMo商业综合体（“容屿”项目）成功封顶，该项目通过洛浦街与广州百盛实业投资有限公司、大建建筑集团有限公司等，以政府引导+社会资本主导的政企合作模式，打造了总面积10万平方米的非标商业综合体，增设了约2万平方米的地下室停车场，为破解老旧城区更新难题、盘活低效用地提供了“洛浦经验”。
2025年7月7日中国中元国际工程有限公司以423万的价格中标北京昌平永安古城城市更新一期商业项目，该项目总建筑面积为2.62万㎡，投资方为北京铭嘉科建开发建设有限公司，旨在优化商业流线及业态分布，提升古城商业活力。
广州南沙港湾街道正加速推进南横、东井、塘坑、鹿颈四村的拆迁安置工作。该项目预计撬动投资约185亿元人民币，总建筑面积约320万平方米。自项目启动以来，在不到两个月的时间内，已完成超过80%的年度签约任务，支付征拆补偿款超过1.5亿元人民币，114户村民已选择152套房。
企业方面，上海地产集团联合徐汇城投以协议出让方式竞得上海徐汇区枫林街道东安新村地块，总价523.03亿，将18.65万平方米的棚户区改造为医疗科技城和高端住宅。
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